목차
한국에 거주하고 있는 외국인도 부동산을 취득할 수 있습니다. 일반적인 외국인 부동산 취득 절차인 매매뿐 아니라 법원 경매등을 통하여서도 입찰하여 낙찰을 받을 수도 있습니다.
토지의 경우 외국인의 부동산 매매와 같이, 경매로 토지를 낙찰 받은 경우에도 외국인 토지취득 신고를 하여야 합니다.
한국에 거주하지 않는 외국인이 또는 외국인등록이 되어 있지 않은 단기 거주자는 외국인 부동산등기용 등록번호를 교부받아야합니다.
1. 한국 거주 외국인 (외국인 등록 완료)
부동산 등기용 등록번호는 필요 없으며, 외국인 등록번호를 사용 합니다. 외국인등록증 (동포의 경우 거소증) 이 기준이 됩니다.
법원에서 경매 입찰을 대리인이 진행할 경우 본인인감증면(본인서명사실확인서), 인감도장, 외국인등록증, 외국인등록사실 증명서, 대리인신분증 등이 필요 합니다.
2. 한국 비거주 또는 단기 비자 외국인 (외국인 등록 없음)
부동산등기용 등록번호를 발급 받아야 하며, 외국인의 주소지 증명으로 본국의 관공서나 공공기관에서 발급한 거주사실증명 서식이 필요 합니다.
3. 각종 서류 비교
1)신분증 대체서류(택1)
- 여권
- 외국인 등록증
- 발급대상 : 외국인등록을 한 외국인(출입국관리법 제33조)
- 발급처 : 국내 체류지 관할 출입국관리사무소, 출장소
- 국내거소신고증
- 발급대상 : 재외동포(재외국민 및 외국국적 동포)
- 발급처 : 국내 거소지 관할 출입국관리사무소, 출장소
2) 주민등록등본 대체서류(택1)
- 국내거소신고증
- 주소지증명서 또는 거주사실증명서
- 당해국가 관공서의 주소증명서 또는 거주사실증명서. 이를 발급하는 기관이 없을 경우 (미국, 영국 등)에는 주소를 공증한 서면
- 발급처 : 당해국가 관공서, 공증기관세대주 여부 확인 불가능
- 외국인등록사실증명
- 외국인이 국내에서 외국인 등록을 하였을 경우 발급 가능 (출입국관리법제 88조)
- 발급처 : 국내 체류지 관할 출입국관리사무소, 출장소세대주 여부 확인 불가능
- 국내거소신고사실증명
- 재외동포로서 국내거소신고를 하였을 경우 발급 가능(재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률 제7조)
- 발급처 : 국내 거소지 관할 출입국관리사무소, 출장소 / 세대주 여부 확인 불가능
- 재외국민등록등본 또는 재외국민 거주사실증명
- 재외동포 중 재외공관에 등록을 한 재외국민(재외국민등록법 제7조)
- 발급처 : 당해국가 소재 대한민국 공관 또는 국내 외교통상부 민원실 / 세대주 여부 확인 불가능
3) 인감증명서 대체서류(택1)
- 서명증명서
- 정의 : 인감증명제도가 없는 국가의 국민이 신청서 등에 한 서명이 본인의 것임을 증명하는 서면
- 발급처 : 당해국가 관공서나 공증기관
- 당해국가 인감증명서
- 대상자 : 인감증명제도가 있는 국가(일본, 대만)의 국민
- 발급처 : 당해국가 관공서
- 국외 인감증명서
- 대상자 : 국내거소신고를 한 외국 국적 동포 및 출입국관리법에 의하여 외국인 등록을 한 외국인의 경우 발급 가능 (인감증명법 제3조 제3항)
- 인감신고 및 발급처 : 거소지 관할 읍, 면, 동사무소
- 국내 인감증명서
- 대상자 : 재외국민의 경우 발급 가능(인감증명법 제3조 제2항)
- 인감신고 : 주소지. 주소가 없는 경우에는 국내 최종주소지, 최종주소지가 불명한 때에는 본적지 관할 읍, 면, 동사무소
- 발급처 : 관할 읍, 면, 동사무소 / 재외국민은 직접 증명청에 출석하지 않고 거주지 관할 재외공관의 확인을 받은 위임장을 첨부하여 대리발급 신청 가능합니다.
4. 부동산 취득 신고
외국인은 낙찰허가일로부터 6개월 이내에 여권, 매각허가결정정정본을 준비하여 토지소재지 시, 군, 구 지적과에 신고하여 토지취득신고증을 발급받습니다.
부동산 취득 또는 계속보유
- 부동산 거래 신고법 제8조에 따라 대한민국 안의 부동산 등을 취득 또는 계속 보유에 관한 신고를 하려는 외국인 등은 계약 체결일로부터 60일 이내 필요 서류를 첨부하여 신고 관청에 신고하여야 합니다.
상속 · 경매 등
외국인 등이 상속 · 경매, 국토 보상법 및 그 밖의 법률에 따른 환매권의 행사, 법원의 확정판결, 법인의 합병, 건축물의 신축 · 증축 · 개축 · 재축을 원인으로 대한민국 안의 부동산을 취득한 때에는 취득한 날로부터 6개월 이내에 신고 관청에 신고하여야 합니다.
외국인 등으로 변경된 경우
대한민국 안의 부동산 등을 가지고 있는 대한민국 국민이나 대한민국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 외국인 등으로 변경된 경우 그 외국인 등이 해당 부동산 등을 계속 보유하려는 경우에는 변경된 날로부터 6개월 이내에 신고 관청에 신고하여야 합니다.
5. 부동산 등기용 등록번호 발급
발급 대상
- 개인(문의 : 출입국관리국 홈페이지 참조)
- 거류지 출입국관리사무소. 다만, 국내에 거류지가 없는 경우에는 서울출입국 관리사무소 (신정동 : ☎ 02-2650-6212~5)에 신청합니다.
- 재외동포법에 의하여 국내거소신고를 한 외국 국적 동포의 경우에는 부동산등기용 등록번호를 국내거소신고번호로 갈음할 수 있습니다.
- 법인
- 토지소재지 시, 군, 구청(자치구) 지적과
구비서류
- 개인
- 본인 신청시 : 발급신청서, 여권사본
- 제3자 신청시 : 위임자 여권 사본, 위임장 (위임장은 여권사본과 동일하게 서명)
- 법인
- 당해국가(주한 대사관등 포함 합니다.)의 법인등록을 증명하는 서류 (번역본 포함 합니다.)당해국가(주한 대사관등 포함 합니다.)에서 발행된 대표자 또는 관리인임을 증명하는 서류 (번역본 포함 합니다.)당해국가(주한 대사관등 포함 합니다.)에서 발행된 대표자 · 관리인의 주소지를 증명하는 서류(번역본 포함 합니다.)토지취득신고필증
6. 부동산 소유권 이전 등기
등기 신고기한
잔금 지급일로부터 60일 이내
구비서류
- 부동산등기용등록번호
- 주소지증명서 또는 거주사실증명서
- 당해국가 관공서의 주소증명서 또는 거주사실증명서(예를 들어 일본, 독일, 프랑스, 대만등의 경우)
- 당해 국가에 주소 증명서 또는 거주사실 증명서를 발급하는 기관이 없는 경우(예를 들어 미국, 영국의 경우)에는 주소를 공증한 서면을 첨부하여야 합니다.
다만 이 경우에도 주소 증명서에 대신할 수 있는 증명서(운전면허증, 신분증 등)를 당해 국가 관공서에서 발급하는 경우, 관할등기소의 등기관에게 그 증명서 및 원본과 동일하다는 취지를 기재한 사본을 제출하여 원본과 동일함을 확인받은 때에는 그 증명서의 사본으로 주소를 증명하는 서면에 갈음할 수 있습니다.
또한 이 경우에 그 증명서의 사본에 원본과 동일하다는 취지를 기재하고 그에 대하여 당해 국가 관공서의 증명이나 공증인의 공증 또는 외국 주재 한국대사관이나 영사관의 확인을 받은 때에는 그 증명서의 사본만으로도 주소를 증명하는 서면에 갈음할 수 있습니다. - 국내에서 외국인등록을 하였을 경우에는 외국인등록사실증명으로도 가능합니다.
- 등기신청서
- 등기원인증명서류
- 등기권리증
- 부동산등기부
- 등본대리인에게 위임 시에는 당해 국가 공증기관에서 공증 받아야 합니다.
- 등기신청서에 첨부된 서류가 외국어로 되어 있으면 모두 번역문을 첨부하여야 합니다.
- 번역문에는 번역의 정확성을 보장하기 위하여 번역인의 성명 및 주소를 기재하고 번역인이 서명 또는 기명날인하면 됩니다.
- 번역인의 자격에는 제한이 없으며, 등기신청인의 서명 또는 기명 날인도 필요없고 공증을 받아야 하는 것도 아닙니다.
(문의 : 대법원 홈페이지 참조)
- 외국 국적 동포에 대하여 그동안 재외공관이 부동산등기에 필요한 제 증명서(거주사실 증명서, 서명 인증서, 위임장 등)을 발급하여 왔으나 외교통상부에서는 이러한 제 증명서 발급이 행정권한을 결여한 잘못된 관행이라고 판단하여 더 이상 발급하지 않도록 하였습니다. 따라서 당해 국가의 관공서로부터 발급받거나 공증인으로부터 공증 받아야 합니다.
(문의 : 법무부 홈페이지 참조)
7. 한국 영주권자 (F5)
부동산등기용 등록번호 발급
주민등록 번호가 있을 경우: 주민등록번호가 부동산등기용 등록번호가 되므로 발급 신청할 필요가 없고 말소된 주민등록등본을 제출하면 됩니다.
주민등록 번호가 없을 경우(영주권 취득을 한지 오래된 경우): 부동산등기용 등록번호를 발급 받아야 합니다.
- 구비서류: 호적등본, 재외국민등록부등본(외교통상부, 대사관, 영사관), 위임할 경우 위임장(위임자와 수임자의 도장 날인 필요합니다.)
- 신청기관: 서울중앙지방법원등기국(1544-0773)
시민권자(외국인)는 국내거소신고번호로 부동산등기용 등록번호에 갈음할 수 있으나 재외국민은 국내거소신고번호를 부여받은 때에도 이를 부동산등기용 등록번호에 갈음할 수 없으므로 부동산등기용 등록번호를 새로 부여받아야 합니다.(문의 : 대법원 홈페이지 참조)
8. 외국인의 한국 부동산 매도 처분
입국하지 않고 부동산 처분 필요서류
- 처분위임장
위임장의 양식은 특별히 규정된 바 없으나 처분 대상의 부동산과 수임인이 구체적으로 특정되도록 기재하여야 하며 위임하고자 하는 법률행위의 종류와 위임 취지(처분 권한 일체를 수여한다는 등)가 기재되어야 합니다.
- 인감증명
- 인감증명의 날인 제도(인감증명서)가 없는 외국인은 위임장에 한 서명에 관하여 본인이 직접 작성하였다는 취지의 당해 국가 관공서 증명이나 이에 관한 공증이 있어야 합니다. (서명 인증서)
- 인감증명의 날인 제도가 있는 외국인(일본인, 대만인)은 위임장에 날인한 인감과 동일한 인감에 관하여 그 관공서가 발행한 인감증명이 있어야 합니다.
- 주소지증명서 또는 거주사실증명서
- 당해 국가 관공서의 주소 증명서 또는 거주사실 증명서. 이를 발급하는 기관이 없을 경우 (미국, 영국 등)에는 주소를 공증한 서면
- 외국 국적 취득으로 성명이 변경된 경우 변경 전의 성명(등기부 상의 성명)과 변경 후의 성명이 동일인이라는 당해 국가 관공서의 증명 또는 공증이 있어야 합니다.
- 등기신청서에 첨부된 서류가 외국어로 되어 있으면 모두 번역문을 첨부하여야 합니다.
- 번역문에는 번역의 정확성을 보장하기 위하여 번역인의 성명 및 주소를 기재하고 번역인이 서명 또는 기명날인하면 됩니다.
- 번역인의 자격에는 제한이 없으며, 등기신청인의 서명 또는 기명날인도 필요없고, 공증을 받아야 하는 것도 아닙니다.
한국에 입국하여 부동산 처분 매도
- 기본적으로는 “입국하지 않고 부동산 처분시 필요한 서류”와 같으며
- 주소 증명은 외국인 등록 사실증명 또는 국내거소신고를 한 외국 국적 동포의 경우에는 국내거소 내 거소신고 사실증명으로도 가능합니다.
- 날인 제도가 없는 외국인의 인감증명에 관하여는 신청서 또는 위임장 등에 한 서명이 본인의 것임을 증명하는 주한 당해국 대사관이나 영사관의 확인서면으로도 가능합니다.
- 국내거소신고를 한 외국 국적 동포는 거소지 관할 시·군·구 및 읍·면·동에 인감신고를 인감증명을 발급받을 수 있습니다.(인감증명법 제3조 및 법무부 홈페이지 참조)
9. 외국인의 한국 법원 경매 입찰
– 본인 입찰 :
여권, 도장, 입찰보증금 , 국내에 거소지가 없을 경우 재외국민 거주사실증명원 혹은 재외국민등록등본
– 대리인 입찰 :
위임장, 위임자의 서명에 관하여 본인이 직접 작성하였다는 취지의 본국 관공서의 증명, 위임장에 대한 국내번역공증서, 대리인의 신분증, 입찰보증금, 대리인 도장
기일입찰표 작성
입찰표상 주소는 외국인 등록이 되어 있는 경우는 등록증상 주소를, 외국인등록이 되어 있지 않은 사람은 외국 주소 증명서 상의 주소 기재합니다만, 송달주소는 국내 우편물이 송달 가능한 주소를 별도로 기재합니다.
